דירות הן סוג ייחודי של נדל'ן. מצד אחד, זה כמו דירה שאפשר לשכור. מצד שני, אתה צריך להתמודד עם אגודות דירות, שכמעט יכולות להתנהג כמו בעל בית. הם יכולים לצטט אותך, הם יכולים להפוך את החיים שלך לסיוט ... אבל האם הם באמת יכולים להרחיק לכת ולהכריח בעל דירה למכור?
זה תלוי בחוקי המדינה, אבל הכלל הכללי הוא שדירות יצטרכו לקבל הצבעת רוב בעלים למכירה בכמות גדולה אם הם רוצים לאלץ בעלים למכור. לרוב, לדירות אין את היכולת לכפות מכירה. עם זאת, אם בעל דירה מעמיד אנשים בסכנה, הם עשויים לפנות לבתי המשפט למכירה בכפייה.
למעשה, זה די נדיר לשמוע על בתים משותפים שלמעשה מרחיקים לכת עד כדי לגרום לאדם למכור את היחידה שלו. עם זאת, זה עדיין יכול לקרות. מדריך זה ייתן לך מידע על מה שאתה צריך לדעת.
האם אתה צריך לשכור הובלות? קבל הצעות מחיר ללא התחייבות מקבלנים מקצועיים בקרבתך.מצא קבלנים מקומיים
לפני שנתחיל: כתב ויתור משפטי
אנחנו ב-UpgradedHome לא עורכי דין, אבל אנחנו לַעֲשׂוֹת יודע ש נדל'ן החוקים משתנים באופן דרסטי ממדינה למדינה. הדרך הטובה ביותר להבטיח שאתה מגלה את הזכויות הספציפיות שלך היא לעיין במדריך של הדירה שלך ולדון בעניין עם גורם משפטי מוסמך.
מתי יכולות הדירות לאלץ את בעליהם למכור את היחידות שלהם?
לרוב, לאגודות דירות אין זכות חוקית לומר לאנשים למכור את היחידות שלהם. קנית את היחידה שלך, ויש לך את הזכות לשמור אותה כל עוד אתה עדיין משלם את דמי ה-COA שלך. עם זאת, ישנם חריגים לכלל זה. הם כוללים את שלושת האירועים העיקריים האלה למטה.
מכירה בכמות גדולה
בבתים משותפים רבים יש הוראות למכירות בכמות גדולה, כמו גם לרגעים שבהם ה-HOA מתמוסס. על שני המצבים יש להצביע ברוב המקרים על ידי כל בעלי הדירה. מכירות בכמות גדולה מתרחשות כאשר רוב בעלי הדירות בקהילה שלך הסכימו למכור את בתיהם הרבה .
מספר ההצבעות המינימלי לכך ינוע בדרך כלל בין 75 ל-90 אחוז מהבעלים בדירה. אם תתקיים הצבעה והמספר הזה יושג, תצטרך למכור את הדירה שלך בין אם תרצה או לא. ברוב המקרים, זה שינוי מבורך. דברים צריכים להיות ממש גרועים כדי שזה יקרה.
פרק 11 פשיטת רגל
האם HOA שלך מתקשה להסתדר? האם אתה מתקשה לגרום להם לקבל חוזים שפועלים לתחזוקה חשופה של הבית שלך? סביר להניח שתראה את העמותה של הדירה מכריזה על פשיטת רגל. רוב הזמן, הם יעשו את פרק 11.
התנאים הכוללים של ההכרזה על פרק 11 יכולים להשתנות על סמך התניות של הדירה הבודדת, אבל במקרים רבים, זה כרוך במכירת הדירה של חלקים גדולים של יחידות. אם זה יידחף, ייתכן שתיאלץ לעזוב. למרבה המזל, גם הצהרה זו צריכה לעבור תהליך הצבעה.
המטרד השכונתי
זוכרים שאמרתי שלדירות HOA אין את הזכות להכריח אתכם למכור? זה נכון. עם זאת, זה לא אומר שהם לא יפנו לבתי המשפט אם יהיו להם מספיק ראיות לעשות זאת. אם הם נתנו לך אזהרות חוזרות ונשנות, קנסו אותך ואולי אפילו המשטרה הגיעה לדלתך, יש סיכוי שבתי משפט עשויים להיות מעורבים.
זה נפוץ במיוחד כאשר שכנים מאיימים למכור את בתיהם, או אם שכנים מתלוננים שהם לא מרגישים בטוחים בבית. אם בתי המשפט יאפשרו זאת, ייתכן מאוד שתבצע מכירה בצו בית המשפט. זו הדרך שלהם לומר, אנחנו לא רוצים שתשמעו. לעזוב!
בניין גינוי
אם שמתם לב בשנים האחרונות, אולי אתם זוכרים את מגדל הדירות שקרס ליד מיאמי. הסיפור הזה שימש כסיפור אזהרה עבור אנשים רבים שרצו לקנות דירות בנוגע לחשיבות הבטיחות בבניין. מובן, זה צריך גם להדגיש מדוע יש לגנות כמה דירות.
אם אתם נמצאים במצב שבו המדינה התערבה וגינתה את הבניין, עולה בראש תהליך מסוים. תהליך זה יכול להשתנות מעיר לעיר, אבל הנה מה ש*יכול* להוביל למכירת הדירה שלך בכוח:
הגבלת שטח
בנימה דומה, יש עדיין נושא אחרון שעלול לגרום לעמותת דירות להכריח את חבריה למכור את בתיהם. או ליתר דיוק, זה לא בהכרח איגוד הדירות אלא הממשלה הפדרלית בפועל. במקרה זה, האזור בו נמצאת הדירה שלך כנראה עמד בפני אסון גדול וקטקליזמי - כמו אסון תעלת האהבה.
בדומה לגינוי, הגבלת שטח פירושה שהממשלה מתערבת בשמך. זה עניין בטיחותי. כאשר זה יקרה, הממשלה תפנה אותך ואת החפצים שלך לאזור בטוח יותר. לאחר מכן, הם יציעו לקנות אותך מחוץ לבית שלך כדי להבטיח שתוכל למצוא מקום לינה סביר במקום אחר.
כמו גם גינוי, הממשלה בדרך כלל עוברת דרך ה-HOA בשביל זה.
האם איגודי דירות יכולים להכריח אותך למכור אם אתה לא משלם את העמלות שלהם?
כאשר אתה מסכים לקנות יחידת דיור, אתה גם נכנס לקהילה. זה מגיע עם הסכם שתעזור להציע דמי דירה. כשמדלגים על העמלות האלה, יכולים לקרות כמה דברים. אתה עלול להיתבע. אתה עלול לקבל אזהרות. לחלופין, אתה עלול בסופו של דבר לקבל עונשים אחרים.
מבחינה טכנית, לדירה עדיין אין את הזכות להכריח אותך למכור את ביתך. עם זאת, הם שומרים על הזכות לעקל את הבית שלך. מכאן, ה-HOA יכול טכנית לקחת אותך לבית המשפט ולהשתלט על הבית שלך באמצעות כל שעבודים עומדים בפניך.
כאשר זה קורה, יש לך אפשרות אחת או שתיים שאתה יכול להמשיך בהתאם למקום מגורייך. ייתכן שתתבקש לעזוב, או שתצטרך לפנות לבית המשפט כדי להסדיר את התיק. במקרים מסוימים, ייתכן שתוכל גם להסיר את השעבודים על ידי תשלום מה שאתה חייב.
האם כדאי למכור אם עמותת הדירות מבקשת ממך?
חשוב לציין שלאגודת הדירות שיש לכם אין את כל הכוח שבעולם. ברוב המקרים, הם לא יכולים לגרש אותך באופן חוקי מבית שקנית. זה צריך להיות מצב קיצוני כדי שזה יקרה ובדרך כלל אתה צריך לצאת מגדרו כדי להיות שכן נורא.
עם זאת, אם עמותת הדירות שלך מבקשת ממך לעזוב לאחר מספר כתבות, אולי תרצה לשקול זאת. במקרים רבים זהו סימן לכך שהצלחתם לתקתק את השכנים פעם אחת יותר מדי. זו הדרך של ה-HOA לבקש ממך בשלום להפסיק את מה שאתה עושה או להגיע לבית המשפט.
האם אתה צריך לשכור הובלות? קבל הצעות מחיר ללא התחייבות מקבלנים מקצועיים בקרבתך.מצא קבלנים מקומיים
שאלות קשורות
מדוע דמי HOA בדירה כה גבוהים?
דמי HOA עבור דירה הם אחת ההוצאות הגדולות ביותר שיכולות להיות לך. עמלות אלו כוללות את הביטוח הכולל שהדירה שלך צריכה כדי לתפקד, כמו גם את העלויות שאתה צריך לשלם עבור תחזוקה ותיקונים שוטפים. עמלות אלו עשויות לכסות גם משכורות עבור משרות אדמיניסטרטור גדולות יותר אם יש לך דירה גדולה יותר, בתוספת המסים שאתה צריך לשלם לעיר.
במקרים נדירים מסוימים, ייתכן שגם אתה מכסה שירותים ושירותים מסוימים, כגון איסוף אשפה.
מה הופך עמותת דירות טובה?
יש כמה דברים שאנשים צריכים לחפש כשהם מנסים למצוא קהילת דירות חדשה. כללים חזקים והיסטוריה של שמירה על האזור מתוחזק היטב הם התחלה טובה. עם זאת, כדאי גם לחפש עמותת דירות ששומרת על העלויות שלה סבירות.
אם אתה שם לב שלאגודת דירות יש ביקורות גרועות או שנראה שיש כמה תלונות על ניהול מגעיל, זה כנראה לא יתאים לך.
האם שיתופי פעולה ודירות זה אותו הדבר?
לא בדיוק. שיתופי פעולה הם בניינים שאתה לא ממש בבעלותך, אלא הבעלים של חלק מהעסק שבבעלותו. דירות דירה מאפשרות לך להיות הבעלים של החלק שלך בבניין. שני סוגים אלה של בתים צמודים מצוינים עבור אנשים שרוצים לקבל סגנון חיים של דירה תוך בניית הון עצמי. עם זאת, עדיף לחקור לפני שאתה קונה.
