ההחלטה על חלוקת קרקע מגיעה בדרך כלל כתוצאה מאחת משתי נסיבות שונות. בדרך כלל, בעלי קרקע מחפשים למכור חלק מהקרקע למטרות רווח או לחלק את הנכס בין בני המשפחה. לרוב, משקיעי נדל'ן מחלקים את הקרקע כדי להעלות את הערך הכולל של הנכס.
הקרקע המחלקה היא ייחודית לכל נכס שכן החוקים והתקנות תלויים במדינה, בעיר, בעיר או במחוזות שאליהן היא נופלת. בסופו של דבר, זה תלוי בפקידים המקומיים לאשר או לדחות כל בקשה.
הגורמים הקובעים את אישור חלוקת הקרקע כוללים את גודל וצורת הנכס, מיקום בתים או מבנים בנכס, גישה לשירותים כגון מים וביוב וחוקי ייעוד מקומיים.
עבור בעלי קרקע, העלות לפיצול נכס לשניים תלויה בעמלות מקומיות, שיעלו בין 500 ל-1,500 דולר. בנוסף, תצטרכו גם לשלם למודד כדי שיסקר את הנכס שלכם וייחדד אותו, מה שיעלה לכם עוד 500 עד 2,000 דולר עבור נכס בגודל בינוני.
מהי חלוקת קרקע?
במילים פשוטות, חלוקת קרקעות היא התהליך שבו בעל קרקע לוקח פיסת אדמה אחת ומפצל אותה לשני שטחים או יותר.
חלוקות משנה יכולות להתרחש בכל גודל מגרש שנעים בין מאות מטרים רבועים למאות דונמים. בעל קרקע יכול לחפש חלוקות משנה עבור חלקת קרקע חדשה אחת או מאות, בהתאם למפרט שלהם.
איך מחלקים קרקע
בעוד שתהליך החלוקה עשוי להשתנות בפרטים הקטנים, בעלי הקרקע יכולים בדרך כלל לבצע את השלבים הבאים כדי להתחיל בעניינים.
שלב 1. בצע את המחקר שלך
לפני שתתחיל עם תהליך החלוקה, תרצה לערוך כמות טובה של מחקר על החלק האחורי. ראשית, תרצה לבדוק אם יש מגבלות באזור שלך, כגון בריתות שכונתיות, תקנות מקומיות או הגבלות מעשיים שיחסמו את התוכניות שלך.
השלם חיפוש כותרת כדי לזהות כל אחת מהבעיות הללו במהירות. תוך כדי כך, תגלו גם שעבודים או תביעות אחרות על המקרקעין שידרשו להתייחס לפני בקשת החלוקה שלכם.
מצא חברת כותרת, בקש ממנה לאמת את תקפות הכותרת שלך ולהנפיק ביטוח כותרת. לאחר מכן, השלם את חיפוש הכותרת שלך כדי לוודא שאתה הבעלים היחיד של הנכס המדובר.
שלב 2. צור קשר עם משרד התכנון המקומי
תרצה ליצור קשר עם משרד התכנון, הייעוד או הפיתוח המקומי שלך. על ידי שיחה עם הפקידים המקומיים שלך, תגלה את כל הפרטים הדרושים לתהליך החלוקה באזורך. אתה יכול לעשות כמיטב יכולתך כדי לחקור מידע זה באינטרנט, ובמהלכו אתה צריך לקבל מושג אם הנכס שלך כשיר.
שלב 3. צור קשר עם מתכנן ערים
השלב הבא בתהליך החלוקה יהיה לדבר עם מתכנן ערים, מומחה חלוקה או עורך דין רכוש. במהלך תהליך זה, תרצה להיות בטוח שאתה חוקר נכון עלויות והגבלות הקשורות לתהליך החלוקה.
שלב 4. שכור מודד
לאחר מכן תצטרך לשכור חברת מדידות או הנדסה לסקר ולשטח את הנכס שלך. ישויות אלה צריכות גם לספק הנחיות נוספות לגבי האם הנכס שלך צריך להיות כשיר לחלוקה. גם אם אתה נתקל כאן במחסום, אתה עדיין יכול להמשיך בשלב זה.
שלב 5. שלח את הבקשה שלך
לאחר שתאסוף את כל המסמכים הדרושים, תוכל להגיש את הבקשה שלך. בדרך כלל, ההגשה שלך תצטרך לכלול:
- תעודת התואר
- מפת פלט
- דמי רישום
שלב 6. קבל תגובה
תצטרך להמתין בסבלנות בזמן שאתה ממתין לתגובה מהמועצה המקומית שלך. באזורים מסוימים, יש לראות את בקשתך בשימוע פומבי.
שלב 7. התחל תכנון הנדסי
ברגע שתקבלו את אישורכם מהמועצה, תוכלו להתחיל בתכנון הנדסי והתקנת שירותים והצלחות חדשות. גם חברת המדידות שאיתה אתה עובד תתחיל להציב יתדות גבול חדשות בשלב זה.
שלב 8. בקש אישור
לאחר שוועדת התכנון אישרה הכל, ניתן לבקש אישור מתאים. ההסמכה שלך מאפשרת לכל המעורבים לדעת שכל התנאים התקיימו.
שלב 9. השג כותרות חדשות
מזל טוב. הנכס שלך חולק. השלב האחרון והאחרון הוא השגת הכותרים החדשים לאדמה.
כמה זמן לוקחת החלוקה?
משך הזמן שלוקח להשלמת חלוקת משנה עשוי להשתנות בהתאם למיקום. בדרך כלל, אתה יכול לצפות את התהליך שנמשך בין תשעה חודשים לשנה שלמה עבור חלוקה של שני מגרשים. חלק מהגורמים האחרים המשפיעים על ציר הזמן כוללים:
- מקום
- כמות ההנדסה הנדרשת
- גודל המגרש
עלות פיצול נכס
כאמור, העלויות הכרוכות בפיצול רכוש בתהליך החלוקה משתנות מאוד. אמנם חלוקת הנכס שלך לשני מגרשים זולה משמעותית מפיצול לשלושה או יותר, אך ישנם גורמים משפיעים נוספים על העלות, הכוללים:
- שיפורים נדרשים
- דמי שימוע (אם רלוונטיים)
- דמי בקשה מקומיים
- עלויות מדידות
- עלויות ציפוי
מעל לכל, הגורמים התורמים המשמעותיים ביותר לעלויות קשורים לעמלות המקומיות, לעמלות המודד ולכל שיפורים הנדרשים בנכס שלך.
עמלות מקומיות
בהתאם למיקומך ולמספר המגרשים שאליהם אתה מחלק את הנכס שלך, סביר להניח שהעמלות המקומיות שלך ינועו בין 0 ל-,000. עבור חלוקה לשתי חבילות, אתה יכול להעריך עלויות בסביבות 0 עד ,500. עבור פיצולים נוספים, צפו שהעמלות יהיו למעלה מ-,000 עד ,000.
יהיו מספר עצום של עמלות, כאשר עמלת בקשה היא רק ההתחלה. חלק מהעלויות שאתה יכול לצפות:
- עמלות עדכון מפת מס
- עמלות ביקורת
- דמי הקלטה
- דמי שימוע (אם רלוונטיים)
עמלות מודד
כדי שנכסים קטנים עד בינוניים ייבדקו ויצופו, אתה יכול לצפות לשלם למודד בין 500 ל-2,500 דולר. מודדים יגבו בדרך כלל תעריפים לפי שעה, אבל לפעמים אתה יכול למצוא תעריפים קבועים עבור שירותים אלה.
עמלות מודדים עבור נכסים משמעותיים יותר יכולים בקלות לעלות על 10,000 דולר.
שיפורים נדרשים
אחרון חביב, השיפורים הנדרשים בנכס שלכם יכולים להגדיל משמעותית את העלויות הכוללות שלכם בכל הנוגע לחלוקת הקרקע שלכם. שיפורים כגון יצירת גישה לכבישים או שירותים יכולים להוסיף בקלות 10,000 $ עד 30,000 $ של עמלות נוספות.
טיפים לחלוקה
תהליך החלוקה יכול להיות מפרך, ולכן יש כמה טיפים מומלצים שבעלי הקרקע צריכים לעקוב אחריהם.
שאל על שירותי מדידות מקומיים
חלק מהמשרדים המקומיים, כולל מדינה, עיר או עיר, מציעים שירותי מדידה. לפני שאתם מחפשים סיוע ממשרד פרטי, תמיד מומלץ לברר לגבי שירותי מדידות מקומיים.
בדרך כלל, השירותים המוצעים במקום יחסכו לך קצת כסף בטווח הארוך.
תן למקצוענים לטפל בפרויקטים גדולים יותר
בכל פעם שאתה מחפש לחלק קרקעות ענקיות שצריך לפצל ליותר משלושה מגרשים, כדאי לך לעבוד ישירות עם יזם נדל'ן. לעתים קרובות, היקף חלוקות המשנה הזה הוא הרבה מעבר לבתי הגלגלים של בעלי בתים.
התייעצו עם עו'ד
גם אם המודד המקומי או הפקידים שלך אומרים שהנכס שלך אינו כשיר לחלוקה, עדיין תוכל להתייעץ עם עורך דין. חפש עורך דין המתמחה בדיני ייעוד כדי לראות אם אתה מועמד טוב לערעור. אי זכאות או לא, עבודה עם עורך דין היא תמיד רעיון טוב.
מגרשים קטנים יותר מגדילים את הערך הכולל
אל תשכח שככל שתחלק יותר את הרכוש שלך, כך תגדיל את הערך הכולל של הקרקע שלך. אבל, תוך כדי כך, אתה רוצה להיזהר לא לפצל את המגרשים קטנים מדי.
כדי להבין אילו גדלים קטנים מדי, ערכו מחקר על האזור המקומי שלכם. אם גודל המגרש הממוצע באזור שלך הוא בסביבות חצי דונם, ייתכן שפיצול הנכס שלך לרבע דונם לא יהיה שווה את זה.
לסכם את זה
ישנן כמה סיבות שונות שאולי אתה שוקל לחלק משנה. בין אם לפצל קרקע בין בני משפחה או למכור חלק למטרות רווח, חלוקה יכולה להיות כלי מועיל.
למרות שאתה עשוי לחשוב שזה קל כמו יישום וחלוקה, זה, למעשה, תהליך מסובך. מכיוון שלא נוצרות שתי תת-חלוקות שוות, תצטרך לדבר עם פקידים מקומיים ואנשי מקצוע אחרים כדי להבטיח שאתה מטפל בהליך בצורה נכונה.
דילוג על שלב בתהליך החלוקה רק יפגע בך בטווח הארוך, שכן הסוכן המנהל המקומי שלך ייתן לך את הספר כשזה מגיע לבקשתך. ודא שאתה עושה את המחקר שלך כדי לזהות את כל השלבים הדרושים לחלוקת משנה באזור שלך. לבדוק עלות מערכת ספיגה של תל לשנת 2021 אם אתה צריך לפתח את הקרקע שלך.
עם כל הנסיבות המשתנות, אין זה מפתיע שהעלויות יכולות לנוע כל כך. עמלות מקומיות עבור חלוקת מגרש קטן עד בינוני לשניים ינועו בין 500 ל-1,500 דולר. עמלות מדידה נוספות יתווספו לעלויות אלו תמורת 500 עד 2,000 דולר נוספים.
שכירת עורך דין המתמחה בדיני ייעוד תגרור עלויות נוספות אך תסייע לכם בטווח הארוך אם תתמודדו עם מחסומים כלשהם בדרך.
מאמרים קשורים
- האם אני צריך אישור כדי לבנות גדר? (גלה עכשיו!)
- האם אני צריך אישור כדי לבנות פטיו? (גלה עכשיו!)
