רכישת בית היא תהליך מעורב מאוד, עם גורמים רבים המשפיעים על יכולתו של הרוכש לסגור רכישה. בדרך כלל, רוכשי בתים פוטנציאליים מתמקדים במאפיינים של הבית כמו שטח מרובע, גודל החדר ושטח החצר בעת חיפוש נכסים. עם זאת, גורמים על הנכס או בסמוך אליו עלולים להשפיע ישירות על הסכם הרכישה שלך ולגרום לאבני נגף לבעלות.
רוב הקוניםלהזמין בדק ביתכך שהם יכולים להעריך את מצב המבנה הראשי ואזורי המגורים. עם זאת, סקירת הקרקע עצמה וקווי הנכס נותן מבט הרבה יותר ברור על מה שאתה מתכוון לרכוש. בית החלומות שלך עשוי לכלול חדירה של רכוש שעלול להשפיע על הרצון או היכולת שלך להמשיך בתהליך רכישת הבית.
לפעמים מבנים יכולים להשתרע מעבר לגבולות הרכוש שלהם לתוך השטח השכן. לפריצות אלו אין קשר פיזי, אך נוכחותן עשויה להשפיע על תנאים מסוימים הקשורים לחוזה המכר. עליך לחקור כמה דברים חשובים לגבי ההשלכות המשפטיות שעשויות להוות פלישות על קונה שמציע הצעה.
אם אתם בתהליך של מעבר דירה ושוקלים לשכור חברת הובלות, אתם עשויים לתהות כמה זמן לוקח למובילים להעמיס משאית .
מהי פלישה?
פלישה היא כל חדירה מגבולות החוק של נכס אחד מעבר לגבולות החוקיים של נכס שכן. הפרשה נבדלת מבחינה חוקית מהסגת גבול על ידי התמקדות בבעלות על נכס ולא בשימוש בנכס. דוגמאות כוללות עץ, סככה או תוספת בית המשתרעים מעבר לקו הנכס השכן.
מכיוון שקווי נכס אינם מפולחים בצורה נוקשה במרחב האמיתי כפי שהם במפות סקר, חדירה יכולה להתרחש בקלות ובלא מכוון. זה יכול להוביל לנטל משפטי וכלכלי שלא צפו על ידי בעל הבית או הקונה הפוטנציאלי. פלישה ניכרת עלולה להפוך נכס לבלתי סחיר ובסופו של דבר בלתי ניתן למכירה.
פלישות יכולות להוות מטרד אישי, אך חשוב מכך, הן עלולות לגרום לבלבול לגבי הגבולות האמיתיים בין חלקות קרקע. הם יכולים להפר כל שיפוץ מתוכנן לטווח ארוך, לאפשר חדירות לא רצויות או להתגלות ככאבי עיניים. בנוסף, הם יכולים להתאמץ ולגבש יחסים ידידותיים בין השכנים.
איך מזהים פריצה?
הצעד הראשון בזיהוי פלישה לנכס נתון הוא גישה לכל רשומה ציבורית יחסית. למשרד השומה המקומי שלך צריכים להיות עותקים של כתבי רכוש או סקרי קרקע הקובעים שטח, גודל חלקה וקווי גבול. מסמכים אלו נותנים נקודת מוצא, במיוחד אם התיעוד מעודכן.
אפילו חמושים בתיעוד קיים, מומלץ לעשות זאת להזמין סקר קרקע לאישור. סקר יקבע היכן עוברים הגבולות בין הקרקע הנדונה וסביבתה. כמו כן, הם יצביעו על כל הקלות, שהן פריצות נוחות לשימוש מוגבל בינך לבין שכנך.
הפרשות והקלות מסוכמות לרוב בין בעלי הנכסים השכנים. הסכמים מילוליים כאלה בלבד עלולים לגרום לעימותים משפטיים עבור קונה פוטנציאלי לגבי מחיר שוק הוגן ועלויות ביטוח. קיום גבולות מוגדרים כחוק מסייע בפתרון כל שאלה לגבי בעלות וזכויות קניין ומבהיר את הקרקע הניתנת למכירה.
כיצד משפיעה הפריצה על תהליך הרכישה?
דאגה אחת גדולה עם פלישה היא כיצד היא תשפיע על חבות הביטוח והעלויות שלך. עץ התפוזים המתנשא של השכן עשוי להיות תכונה רצויה שלא אכפת לך שיש בחצר האחורית שלך. עם זאת, נזק מאיבר שנפל עלול לגרום לך להיות אחראי לנזקי העץ שלהם ולהכביד על פוליסת ביטוח בעלי הבית שלך.
פלישה יכולה גם להשפיע לרעה על ערך המכירה החוזרת של הנכס שלך. ייתכן שקונה עתידי לא יהיה נעים כמוך בנוגע לכך שהסככה של השכן תמשך אל הנכס שלו. מנגד, מתן אפשרות לפריצה עשויה להגדיל מאוד את עלויות הביטוח, הן עבור הכותרת והן עבור המבנה הפולש עצמו.
הנטל הכספי הכרוך בפריצות עלול לבלום את פניית הנכס לקונים. העלויות הנוספות של הביטוח על מחיר המוכר עשויות להרתיע את הקונים מלשקול את המכירה. כאבי ראש הקשורים אלה עלולים לגרום לקונים להפחית את הצעת הרכישה שלהם או לבטל אותה לחלוטין.
אילו שלבים מעורבים בקנייה תחת פלישה?
בהתאם למדינה ולחוקי הרכוש שלה, עיקר הנטל בנוגע לחדירת רכוש מוטל על מוכר הנכס. על המוכר לחשוף כל פריצה לקונים פוטנציאליים ולהבטיח סקר מניות כדי לאשר אותן. מתן גבולות משפטיים מדויקים הוא חיוני, מכיוון שהוא משפיע על עלויות ביטוח הבעלות של הקונה ועל זכאות המשכנתא מול המלווה שלו.
לאחר מכן הקונה יכול לאפשר את הפריצות או לבקש מהמוכר לתקן אותן לפני שיסכים לחוזה. התרת הפריצות מקבלת כל עלויות נלוות, כגון ביטוח אחריות על הפריצה או ארנונה נוספת. זה גם אומר פחות התאמה או שיפוץ נכס והבנה עם השכן לגבי הנכס החודר.
אם הקונה אינו מעוניין לקבל על עצמו את הפריצה והשלכותיה, על המוכר לתקן אותה. הם צריכים לעשות את עבודת הרגליים ליצור קשר עם הבעלים השכנים כדי להעביר או להרוס את התכונה הפולשת. אי תיקון מספק של הדברים יכול לפטור את הקונה מכל חובה להמשיך במשא ומתן עם המוכר.
מי מטפל בתהליך הפריצה?
פתרון סוגיית הפריצה יהיה תלוי מאוד בחומרת הפריצה. שיחה פשוטה יכולה לפתור משהו מינורי כמו גינה מגודלת או גדר מורחבת מדי. עם זאת, פלישה גדולה עלולה להתגלות מורכבת יותר ולכרוך בהליכים משפטיים באמצעות הערכה מחדש של רכוש ותביעות אזרחיות.
הדמות העיקרית בפתרון פלישה היא מודד הנכסים. מכיוון שסקר הקרקע הוא המפתח בקביעת הגבולות, תזדקק להערכה על ידי איש מקצוע. סקר יתד בנכס משרטט בבירור את גבולות הנכס ואת מידת הפריצה.
אם אתה ממשיך בתהליך הקנייה, כמה מומחים אחרים צריכים לשקול. סוכן הביטוח שלך ומלווה המשכנתאות משפיעים על כיסוי המימון והחבויות שלך. כמו כן, תזדקק לעורך דין כדי לנסח הסכמי רכוש או לטפל בסכסוכים או במשא ומתן סביב הסרת פלישה או חוזי הקלות.
תרופות אפשריות לפריצה
הפתרון הפשוט ביותר לגבי חדירה לרכוש הוא לדבר עם השכן ולהסכים על פתרון. פלישות פשוטות כמו עץ, גדר או גינה ניתנות לתיקון בקלות על ידי הזזה או הסרה של החלק הבולט. מבנים ותוספות קבועים יכולים להיות קשים יותר לתיקון, אבל אתה יכול לפתור את הבעיות בדיון אזרחי רגוע.
אם פינוי קו הרכוש אינו אפשרי או נסבל, הצדדים השכנים יכולים לערוך הסכם ממון עבור הקרקע שנפלטה. הצד הפורש יכול לשכור או לרכוש את החלק הספציפי של הקרקע מבעל הנכס. זה יאפשר לשני הצדדים להשתתף באחריות הפיננסית שנוצרה מהפלישה.
במקרה שהצדדים השכנים לא יכולים להסכים, צד שלישי ניטרלי יכול לסייע להם בתיווך המצב. מנהל המשא ומתן של צד שלישי יכול לעזור לקבוע תנאים שיועילו לשני הצדדים מבלי לערב ערוצים משפטיים. משפט עיזבון יקר וגוזל זמן הוא המוצא האחרון בתהליך הפתרון ועלול להוליד איבה בין שכנים.
הסרת פלישה
אם הקונה מתעקש, על המוכר לנקות את כל הפריצות לפני המשך המשא ומתן למכירת הנכס. זה יכול להתברר כתהליך ארוך ומייגע, אך המוכר יכול לנקוט בצעדים לתיקון המצב. במיוחד מועיל למוכר להציע לקונה הסכם חוזה קרקע כדי להקל על המכירה.
ברגע שהמוכר משיג את סקר הגבול הנתון, למוכר יש את הזכות החוקית להסיר את הפריצה המפרה. כאדיבות, על המוכר לפנות לשכונה לפני תחילת פינוי או הריסה. למעשה, חוקי מדינה מסוימים עשויים לחייב זאת באופן חוקי.
כמו כן למוכר הזכות לבקש מהשכן להרוס או להעביר את הפריצה. עם קצת מזל, התהליך הזה יעבור ללא כל התנגדות, והמכירה יכולה להמשיך.
קיימת הסבירות שרק שופט יוכל לפתור את מחלוקת הפריצה. אם מוכר צריך להביא את התיק לבית המשפט, המתנה לפסק דין עלולה לעכב או לעצור את המכירה. במידה והעסקה תיפול, המוכר עדיין צריך לפתור את הפריצה ולחשוף את כל הפרטים ללקוחות פוטנציאליים עתידיים.
שאלות קשורות
כמה קרוב לקו נכס אני יכול לבנות?
דרישות הקרבה משתנות ממדינה למדינה ותלויות במגבלות הבניין וקוד האש. הם גם מביאים בחשבון את גובהו המיועד של המבנה ויכולים לכלול את השימוש המיועד שלו והגבלות ייעוד. הנחיה כללית לבניית חצר צדדית ואחורית נמצאת במרחק של שלושה מטרים מקו הנכס, אך תמיד בדוק קודם.
האם צריך אישור לפריצה?
היתר חדירה בדרך כלל מיועד לשימוש בזכות הקדימה בין גבולות הרכוש שלך - במילים אחרות, הכביש. השימוש בדרכים אינו חל בדרך כלל על מכירות נכסים, ולכן אין צורך באישור. עם זאת, עדיף לעיין בחוקים ובקודי הרכוש של המדינה שלך כדי לאשר אם תזדקק לו להסרת מבנה.
מה מכסה ביטוח תואר?
ביטוח בעלות בסיסי מגן על הרוכש מכל תביעת בעלות ומבטיח את השקעתו של המבוטח בנכס. אישורים נוספים יכולים להגן מפני כל שעבוד משיפוץ קודם ותביעות גבול הנתמכות על ידי סקר קרקע. עם זאת, ביטוח רכוש אינו מכסה תוכניות עקום עתידיות למשכן את הנכס שלך שלא ביודעין.
