אם אתה מעורב בעסקת נדל'ן, הרבה דברים יכולים להשתנות במהלך כל התהליך. בין סבב המשא ומתן הראשון למועד הסגירה, כל אחד מהצדדים יכול לבקש תנאים שונים.
חידוש בנדל'ן הוא כאשר מחליפים חוזה ישן בחדש עקב שינויי טווח. מכיוון שאתה לא יכול פשוט לגרד חלק מהחוזה שלך ולבצע את השינוי, אתה צריך שיטה משפטית. סוכן הנדל'ן שלך יכול לעזור להדריך אותך בתהליך, ועורך דין נדל'ן בוחן את החוזה הסופי.
רכישת בית היא אחת הרכישות המשמעותיות ביותר (אם לא הגדולה ביותר) שתבצע אי פעם. לכן, חיוני להחזיק את כל הברווזים שלך ברצף בכל הנוגע לניירת הדרושה. הדבר האחרון שאתה רוצה הוא שהעסקה שלך תיפול בגלל תנאים לא ברורים.
מה זה Novation?
בקצרה, חידוש הוא מונח משפטי המתאר מעבר של חובה או צד אחד לאחר. במקום רק להוסיף או לשנות חוזה קיים, חידוש מחליף את ההסכם הישן בהסכם משפטי חדש. חידוש מצריך חוזה קודם בתוקף, הסכם הדדי בין כל הצדדים המעורבים וסיום החוזה המקורי.
חידוש יכול לקרות בכל מקום בו נוצרים חוזים תקפים החל מהשוק הפיננסי, דרך קנייה ומכירה של עסק ועד לנדל'ן.
מה זה Novation בנדל'ן?
ראשית, חשוב להבין כי רק בגלל שאתה צריך חידוש לא אומר שעסקת הנדל'ן שלך בסכנה. במקום זאת, זה בדיוק להיפך - חידוש מגן עליך מכל בלבול סביב החוזה.
כאשר אתה מגיש הצעה (או מקבל הצעה) על נכס, אתה צריך חוזה בכתב. שֶׁלְךָ סוכן נדל'ן מבטיח שכל תנאי הקונה והמוכר כלולים בהסכם זה. לאחר מכן, גם הקונה וגם המוכר בודקים את החוזה וחותמים עליו כדי לסגור את העסקה.
עורך דין מקרקעין סוקר את החוזה שנחתם כדי לוודא שהכל בסדר. עם זאת, לעתים קרובות יש דרך ארוכה לעבור בין החתימה על ההסכם הראשוני ועד לסגירה הסופית של הבית.
וכפי שנאמר, הכל יכול להיות. לכן, זה לא נדיר שמישהו מהצדדים בסופו של דבר מבקש שינויים לפני קו הסיום.
כאשר זה קורה, הסוכן עורך הסכם חדש לחלוטין, אשר הופך את החוזה הקודם לבטל. כל הצדדים המעורבים מסתכלים וחותמים על המסמך החדש. לאחר מכן, עורך דין מקרקעין חייב לבדוק שוב את החוזה החדש שנחתם.
סוגי חידושים בנדל'ן
ישנן שלוש צורות עיקריות של חידוש שכדאי להיות מודע אליהן כשמדובר בנדל'ן. אלה הם כדלקמן:
דוגמאות לנוביישן בנדל'ן
למרבה המזל, חידושים בעסקאות מגורים הם מעט קלים לטיפול מכיוון שזה בדרך כלל רק בין קונה למוכר. במקרים מסוימים, יכול להיות צד שלישי מעורב, כגון בנק או חברת משכנתאות. דברים יכולים להיות קצת יותר מאתגרים במצבים אלה, אבל סוכן טוב יכול לעזור להעביר דברים בצורה חלקה.
אתה צריך חידוש בכל פעם שמישהו רוצה לשנות תנאים בחוזה המקורי, לא משנה כמה גדול או קטן. בנוסף, הסכמים מילוליים אינם מחזיקים מעמד בטווח הארוך. גם אם שני הצדדים מסכימים הדדית לשינוי, הכרחי שיהיה לכם הסכם בכתב.
פשוט לנער על זה מבלי לעשות חוזה חדש בכתב לא תהיה ראיה מספקת או תמיכה למחלוקות מאוחרות יותר. לכן, אתה חייב לקבל חידוש.
להלן כמה דוגמאות למצבים הנפוצים ביותר שיצריכו חידוש ב נדל'ן עִסקָה.
1. בדק הבית מגלה בעיות
אם אתה רוכש בית חדש, חכם לקבל א בדק בית כדי לוודא שהכל תקין. למרות שהמוכרים אמורים לחשוף באופן מלא כל בעיה עם הנכס, לפעמים דברים צצים. אם הבדיקה מגלה בעיה גדולה ויקרה, אולי כדאי לשנות את ההסכם המקורי.
כמובן, כמה דברים תלויים בנוסח בהסכם המקורי. אבל, בדרך כלל, אתה יכול לעשות כמה בחירות כאשר בדק בית משתבש.
לדוגמה, דמיינו שבדק הבית מגלה בעיה משמעותית, כמו עובש. ברור שאתה לא רוצה לעבור לבית עם עובש, אבל אולי אתה לא מוכן ללכת משם. במקום זאת, אתה יכול לבקש מהמוכרים לתקן את הבעיה, לשלם עבור הבעיה, או שאתה יכול להרוג את העסקה.
אם תחליט לבקש שינויים או שהמוכרים ישלמו עבור תיקונים, הגיע הזמן לנהל משא ומתן מחדש. לאחר מכן תציע את בקשתך לסוכן המוכר; אם המוכר מסכים, הסוכן עורך חוזה חדש.
הסכם חדש זה כולל את כל התנאים החדשים בפירוט. לאחר מכן, אתה והמוכר הייתם בודקים וחותמים על ההסכם החדש, ומבטלים את ההסכם הישן.
2. השינויים במחיר
בדוגמה שלמעלה, אם המוכרים לא יסכימו לתקן את הבעיה, הם עשויים להוריד את מחיר המחירון במקום זאת. מחיר חדש (לא משנה מה הסיבה) מחייב לערוך חוזה חדש. שוב, כל הצדדים בוחנים את השינויים, חותמים אם הם מסכימים, והעסקה מתקדמת.
דוגמה נוספת לשינוי אפשרי במחיר תהיה עקב בעיות בהערכה. אם ההערכה חוזרת עם ערך נמוך ממחיר המחירון, זה יכול להיות תקלה. ייתכן שהמלווה שלך לא יהיה מוכן להלוות לך יותר ממה שהבית שווה.
עם זאת, תלוי עד כמה המוכרים להוטים למכור, הם עשויים להסכים להוריד את המחיר. לכן, תזדקק לחוזה חדש כדי להגדיר את המחיר החדש וכל תנאים חדשים. אפשרות נוספת היא שהמוכרים לא מסכימים עם ההערכה ומחליטים לשלם עבור חדש.
אם זה יקרה, זה עלול לדחות את תאריך הסגירה שלך, וזו סיבה נוספת לחידוש. (עוד על כך בהמשך).
3. שינוי בעלויות הסגירה
בדומה לשינוי במחיר המחירון, אם ישתנו עלויות סגירה או תנאים אחרים, תזדקק לחוזה חדש. זה לא משנה למה או מי מבצע את השיחה, כל שינוי מהתנאים המקוריים מחייב הסכם חדש בכתב.
סכום עלויות הסגירה עשוי להשתנות, או יכול להיות שינוי במי שמשלם עבורן. לדוגמה, לאחר גילוי בעיות בבדיקת הבית, המוכר עשוי להסכים לכסות את עלויות הסגירה.
במקרה זה, למרות שסכום עלויות הסגירה זהה, עדיין צריך הסכם חדש.
4. שמות הצדדים המעורבים משתנים
אם חל שינוי כלשהו במי שמעורב בעסקה, אתה צריך חידוש. לדוגמה, א זוג נשוי קונה בית אבל אז בוחר לשים רק את שמו של אחד מבני הזוג על העסקה. יהיה צורך בחוזה חדש עם רק שם בן הזוג.
5. תאריך הסגירה משתנה
תצטרך גם חידוש אם תאריך הסגירה משתנה מסיבה כלשהי. זה לא נדיר שתאריך סגירה יתגבר, או יותר סביר, נדחק לאחור. בעיות עם בדק בית, מימון ושמאות עלולות לעכב את הסגירה.
יכולים להיות גם ניתוקים עם ניירת, או לאחד הצדדים יכול להיות מקרה חירום. לא משנה מה הסיבה, אם תאריך הסגירה של החוזה המקורי ישתנה, תזדקק להסכם חדש לגמרי.
מה קורה לחוזה הישן עם חידוש?
אם אתה חושש שהחוזה הישן יכול לחזור לרדוף אותך, אל תהיה. חידוש מחליף לחלוטין את ההסכם הקודם בהסכם כתוב חדש. המשמעות היא שהחוזה המקורי הופך לבטל ומבוטל.
החוזה הקודם לא יספק עוד הוכחה תקפה להסכם. אם לאחר החידוש שני הצדדים מחליטים לחזור למצב היה, עדיין צריך חוזה חדש. אתה לא יכול פשוט להשתמש בישן.
שאלות קשורות
מה ההבדל בין חידוש להקצאה בנדל'ן?
בניגוד לחידוש, משימה אינה מחליפה את החוזה המקורי. במקום זאת, היא מעבירה את הזכויות וההטבות של צד אחד למישהו אחר. הצד המקורי (המקצה) עדיין נושא בנטל החוזה הראשוני, אך ההטבות מגיעות למקבל.
במצב זה, אם המחלק לא יקיים את סיום החוזה, יכול המקבל להטיל עליהם אחריות. החוזה המקורי עדיין תקף וניתן לאכיפה. בחידוש, כאמור, הסכם חדש לגמרי מחליף את הישן.
מהי ביטול במקרקעין?
כאשר אתה מבטל חוזה מקרקעין, אתה יכול לסגת מעסקה ממגוון סיבות. ביטול בעצם מציב אותך באותו מקום בו היית לפני החתימה על חוזה. ייתכן שתרצה לבטל אם לא הבנת את התנאים בעת החתימה, אם שינית את דעתך לאחר מכן. עם זאת, האם מותר לך לבטל חוזה תלוי בנסיבות הספציפיות.
האם חידושים הם רק עניין של נדל'ן?
חידושים נפוץ בנדל'ן, הן לעסקאות מגורים והן לעסקאות מסחריות. עם זאת, הם אינם מיועדים רק לעסקאות נדל'ן.חידושים נחוצים גם לרכישות עסקיות, מיזוגים, רכישות ועסקאות דומות אחרות. בעיקרון, בכל פעם שתנאי החוזה משתנים, חידוש הופך למציאות סבירה.
