רכישת בית היא אחת ההחלטות הגדולות ביותר שאתה יכול לקבל בחייך הבוגרים. ישנן סיבות שונות מדוע זוג נשוי ירכוש בית תחת שם אחד. אולי לאחד מבני הזוג יש אשראי טוב יותר, או אולי זה נכס להשקעה; כך או כך, אתה צריך להבין את התנאים.
אם אתם זוג נשוי שקונה בית בשם אחד, דעו את היתרונות והחסרונות של ההחלטה. אתה צריך גם להכיר את החוק המקובל ואת כללי הרכוש הקהילתי של המדינה שלך. לבסוף, קבע אם בן/בת זוגך יהיה על המשכנתא, הכותרת או אף אחד מהם.
רכישת בית בשם אחד
אחד מבני הזוג יכול לקנות בית בלי השני אם הם נשואים. למעשה, לפי SFGate, לפעמים זה יותר מעשי להגיש בקשה למשכנתא עם בן זוג אחד בלבד.
ייתכן שהזיכוי של האישה נפגע או שהבעל מובטל. אלו הן שתי הסיבות הנפוצות ביותר לזוג לרכוש בית תחת שם אחד. משכנתאות משותפות, לעומת זאת, מספקות כמה יתרונות:
כדאי לשקול היטב את היתרונות והחסרונות של רכישת בית על שם בן זוג אחד בלבד. זכרו שהשטר והקניין יהיו רק בשטר ובעל של הבעל או האישה שלוקחים את ההלוואה.
היסטוריית אשראי גרועה
כאשר לאחד מבני הזוג יש אשראי חלש, סביר יותר שזוג נשוי ירוויח מרכישת בית בנפרד. היסטוריית תשלומים שלילית ברשומת האשראי של אדם אחד עלולה לסכן את בקשת הלוואת הבית שלך או להעלות באופן דרמטי את שיעורי הריבית והתשלומים החודשיים.
הסיבה העיקרית לאי רכישת בית ביחד היא כי לאחד מבני הזוג יש אשראי נוראי. שימוש בדוח הצרכן ובניקוד ה-FICO של מישהו עם רישומי הלוואות מעולים יכול להקל על הזכאות.
עם זאת, שקול את בעיות האשראי שלך בהקשר של ההכנסה, הנכסים והחובות של בן הזוג שלך. ההיבטים האחרים הללו חיוניים באותה מידה.
בן זוג בעל הכנסה נמוכה
סיבה נוספת שזוג נשוי עשוי לבחור לקנות בית תחת שם אחד היא אם לאחד מבני הזוג יש הכנסה קטנה או ללא הכנסה. מסיבות רבות, מצב זה עלול להיווצר.
יחס חוב להכנסה (DTI) נלקח בחשבון על ידי עסקי הלוואות לבית ברחבי העולם, כולל בריטניה, קנדה, אוסטרליה, פלורידה, טקסס, קליפורניה, ג'ורג'יה ואחרים. יחס ה-DTI אינו נעזר בבן זוג עם הכנסה נמוכה, אם כי החובות שלהם עשויים לעשות זאת.
קבלת משכנתא ללא בן/בת הזוג
ללא בן הזוג השני, בעל או אישה יכולים לזכות במשכנתא. האם, לעומת זאת, לבקש משכנתא ללא בן/בת הזוג?
האם כדאי לבקש משכנתא במשותף תלוי בנסיבות הכלכליות שלכם. אם לשניכם: הנה כמה הנחיות שעשויות להיות שימושיות:
מכיוון שהבנקים מעריכים את ההכנסה המשולבת שלך, תוכל לרכוש הלוואה גדולה יותר אם יש לך אשראי שווה. עדיף לבקש משכנתא עם בן/בת הזוג ברוב הנסיבות.
טופס בקשה למשכנתא
אתה יכול להגיש בקשה למשכנתא ללא בן/בת הזוג, אך המשרד יחליט אם לאשר את בקשתך על סמך ארבעה גורמי חיתום מרכזיים. בין האלמנטים הללו ניתן למצוא:
ניקוד האשראי וההכנסה של אחד מבני הזוג יילקחו בחשבון בנפרד בעת הגשת בקשה להלוואה. מצד שני, בעיות חוב ונכסים מאתגרות יותר לפתרון. זה תלוי לאיזה בן זוג יש מה ואיפה אתה גר הן מבחינת נכסים והן מבחינת חובות.
האם ציוני האשראי וההכנסה חשובים בעת בקשת משכנתא?
האם הגיוני שאחד מבני הזוג יבקש משכנתא ולא שניהם, תלוי בהכנסה ובציוני האשראי שלו.
המלווים יכולים לעתים קרובות להבחין בין הכנסה של בעל ואישה. לכל אחד יש W-2 רוב הזמן.
דיבידנדים מהשקעות או רווחים ממכירת מניות ואג'ח עשויים להיות מקורות להכנסה משותפת. הבנק ישקול את תרחישי ההכנסה המשולבת הללו וישקול מול הכנסות בודדות אחרות.
קל יותר להבין את ציוני האשראי. לכל אחד מבני הזוג יש את שלו. כתוצאה מכך, המלווה ישקול רק את רישום האשראי של בן הזוג המבקש את ההלוואה.
נכסים וחובות
גם החובות והנכסים של שני הצדדים ממלאים תפקיד בקביעה האם בעל יכול לקבל משכנתא ללא אשתו.
כאשר אחד מבני הזוג מבקש משכנתא בעצמו, רכוש על שם האישה או חובות על שם הבעל עשויים להיבדק או לא. זה תלוי בשני גורמים:
על החתמים לבחון את החובות של בן הזוג שאינו מלווה, על פי רשות הדיור הפדרלית. הבנק עשוי לחלק את המכשירים הפיננסיים על ידי הבעלים הבודדים עבור הלוואות מסורתיות, אך לא סביר שיעשו זאת.
חוק מקובל לעומת מדינות רכוש קהילתי
אם אתה נשוי, האם אתה יכול לקנות בית ללא בן/בת הזוג שלך נקבעת על פי המדינה בה אתה גר. אתה גר במדינת רכוש קהילתי או במדינת חוק מקובל.
מדינות רכוש קהילתי
אם אתה גר במדינת רכוש קהילתי, אתה ובן זוגך הבעלים של כל הנכסים שהושגו במהלך הנישואין. יש תשע מדינות רכוש קהילתי: אריזונה, קליפורניה, איידהו, לואיזיאנה, נבאדה, ניו מקסיקו, טקסס, וושינגטון , ויסקונסין.
אפשר להשאיר את בן הזוג מחוץ למשכנתא אם אתה גר במדינת רכוש קהילתי. עם זאת, אם אתה מגיש בקשה להלוואת FHA או VA, המלווה יצטרך לשקול גם את החובות של בן הזוג שלך. זה יכול להיות בעייתי אם לבן הזוג שלך יש הרבה חובות כי זה יכול להגדיל את יחס החוב להכנסה שלך.
אם אתה מרחיק את בן/בת הזוג שלך מהמשכנתא מסיבה אחרת, כמו ציון אשראי נמוך, זה יכול להיות מועיל. אם אתה גר במדינת רכוש קהילתי אבל לא רוצה את בן/בת הזוג שלך על התואר, זה לא יהיה אפשרי. בגלל חוקי הרכוש הקהילתי, בן הזוג שלך יהיה הבעלים של 50% מהבית.
מדינות המשפט המקובל
ההיפך ממדינת רכוש קהילתי הוא מדינת חוק מקובל. חוק מקובל אומר שאתה חולק בעלות שווה על כל רכוש שאתה רוכש בזמן הנישואין. אתה יכול לבקש משכנתא ללא בן/בת הזוג שלך, והמלווה לא יוכל להתחשב בכספו.
מדינות החוק המקובל גם מאפשרות לך לרשום את שמך על הכותרת ללא בן / בת הזוג שלך. אם התרחשה הנסיבות שבה אתה ובן זוגך נפרדים, הבית יהיה שלך בלבד.
שיקולי קניית דירה
יש כמה דברים שכדאי לקחת בחשבון כאשר אתה עומד להגיש בקשה להלוואת דירה. הסטנדרט הוא לבחור בהלוואה קונבנציונלית, אבל זה כמעט בלתי אפשרי אם יש לך אשראי פחות מכוכב. עם זאת, אתה יכול להסתכל על כמה אפשרויות שונות.
קנה בית בעצמך
אם ההכנסה שלך גבוהה מספיק וציון האשראי שלך טוב, אתה יכול להגיש בקשה למשכנתא ללא בן/בת זוגך. זה מועיל אם לבן הזוג שלך יש ציון אשראי גרוע.
ציון אשראי גרוע עלול להוביל לריבית גבוהה יותר ולגרום לך לקבל משכנתא יקרה יותר. בנוסף, במקרים רבים, המלווים אפילו לא ישקלו לכתוב לך הלוואה אם יש לך אשראי גרוע.
הגש בקשה להלוואת FHA
אם ציון האשראי של בן הזוג שלך מונע ממך לקבל הלוואה קונבנציונלית, אתה יכול להגיש בקשה להלוואת FHA. להלוואה FHA אין דרישות ספציפיות לניקוד אשראי. עם זאת, המלווים שומרים בדרך כלל את התעריפים הטובים ביותר עבור לווים עם ציון אשראי של 620 ומעלה.
תקן את האשראי שלך
אם לך או לבן הזוג שלך יש ציון אשראי נמוך, עבדו על תיקון זה. אתה יכול לעשות זאת על ידי תשלום החשבונות שלך בזמן בכל חודש, תיקון כל שגיאות בדוח האשראי. נסה לחסל חשבונות שנויים במחלוקת ולשמור על חשבונות אשראי פתוחים, אך השתמש בהם בחוכמה.
היתרונות של אחד מבני הזוג על המשכנתא
זוגות נשואים הרוכשים בית או מממנים מחדש את ביתם הנוכחי אינם חייבים לכלול את שני בני הזוג במשכנתא.
זה יכול לפעמים להועיל בהתבסס על הנסיבות הכלכליות של אחד מבני הזוג. ישנן מספר סיבות שזוג נשוי עשוי לרצות לרכוש בית על שם אחד מבני הזוג בלבד.
הימנע מבעיות אשראי
בעיות משכנתא יכולות להתעורר כאשר לאחד מבני הזוג יש אשראי גרוע בבקשה משותפת. מלווי משכנתאות נוטים למשוך דוחות אשראי ממוזגים עם ההיסטוריה והניקוד של כל מבקש. לאחר מכן המלווים משתמשים בציון הנמוך ביותר מבין שניים או באמצע מתוך שלושה ציונים כדי להעריך בקשות.
המונח לתהליך זה הוא ציון האשראי המייצג. למרבה הצער, המלווים אינם ממוצעים את ציוני האשראי של שני הפונים. במקום זאת, הם פוסלים את הציון של המבקש הטוב יותר ומציעים הצעה על סמך הציון הנמוך יותר.
מצב זה יכול לגרום לריבית גבוהה יותר ויכול לגרום לבעיות בכלל הזכאות להלוואה. ציוני אשראי מתחת ל-580 בדרך כלל נדחים על ידי רוב המלווים. אם לבן הזוג שלך יש ציון אשראי סביב זה, עליך להגיש בקשה להלוואה לבד.
חסוך כסף בריבית על משכנתא
אם לאחד מבני הזוג יש אשראי טוב, אבל לבן הזוג השני יש אשראי מצוין, על בן הזוג בעל האשראי הגבוה לשקול להגיש בקשה לבד. זה יכול לעזור להבטיח ריבית נמוכה יותר של משכנתא ולחסוך לך אלפי הלוואת דירה בטווח הארוך.
הפדרל ריזרב ערך מחקר על עלויות המשכנתא. 10% מבעלי הדירות היו יכולים לשלם לפחות 0.125% פחות אם הקונה המוסמך יותר היה מגיש בקשה לבד. עוד 25% מהלווים יכלו להפחית בצורה משמעותית את עלויות ההלוואה שלהם.
שמירה על נכסים אם לאחד מבני הזוג יש חוב
הבית שלך נחשב לנכס שניתן לשעבוד או להחרים בנסיבות מסוימות. הלוואות סטודנטים שלא שולמו, מסים שלא שולמו או מזונות ילדים, או פסקי דין שלא שולמו עלולים להפוך את בן או בת הזוג לפגיעים להחרמת נכסים. רכישת בית בשם אחד יכולה להגן עליו מפני נושים.
זה חל גם אם אתה קונה את הבית בכסף לפני הנישואין. עם זאת, אם בן הזוג שלך נקלע לחובות לאחר הנישואין, ייתכן שההגנה לא תחול.
פשט את תכנון האחוזה
קיום הבית על שם אחד מבני הזוג מפשט את תכנון העיזבון, במיוחד במקרה של נישואים שניים. אם תרצו להשאיר את ביתכם לילדיכם מנישואים ראשונים, קל יותר לעשות זאת. הסיבה לכך היא שלבן הזוג שלך לא יהיו הזכויות על כך.
מנע קרבות גירושין
אף אחד לא מתכנן להתגרש כשיתחתן. עם זאת, אם אתה מעמיד את רוב הכסף, התהליך מפושט אם אתה קונה את הבית.
החסרונות של בעל אחד מבני הזוג על המשכנתא
אם לשני בני הזוג יש תכנון אשראי דומה ותכנון עיזבון משותף, הגיוני להשתמש בבקשת משכנתא משותפת. עזיבת בן זוג עם אשראי טוב יכולה רק להפחית את כוח ההלוואות שלך.
פחות הכנסה
החיסרון הגדול ביותר של השארת בן/בת הזוג שלך מחוץ למשכנתא הוא שאתה לא יכול לספור את ההכנסה הזו בבקשה. זה יכול להשפיע על הסכום שאתה יכול ללוות. יותר הכנסה פירושה שאתה יכול לעמוד בתשלום משכנתא גדול יותר ומגדיל את סכום ההלוואה המקסימלי שלך.
זוגות המבקשים משכנתא יחד יכולים לרוב להרשות לעצמם בתים גדולים ויקרים יותר מאשר מבקשים בודדים.
יחס חוב להכנסה גבוה יותר
יחס החוב להכנסה (DTI) שלך מושפע אם אתה משאיר את בן הזוג שלך מחוץ למשכנתא. חוב להכנסה הוא האופן שבו המלווים קובעים כמה בית אתה יכול להרשות לעצמך. DTI נקבע על ידי השוואת ההכנסה החודשית ברוטו שלך לחובות החודשיים שלך.
החובות החודשיים כוללים הלוואות לסטודנטים, הלוואות רכב ותשלומים בכרטיס אשראי. לאחר מכן מלווי משכנתאות קובעים כמה נשאר בתקציב שלך לתשלום המשכנתא. ככל שההכנסה שלך תהיה גבוהה יותר והחוב שלך נמוך יותר, כך תוכל להרשות לעצמך יותר בית.
קשה יותר לעמוד בדרישות ה-DTI אם לאדם שבבקשה יש חובות גבוהים, וייתכן שהוא לא זכאי לסכום ההלוואה שציפו לו.
זכויות קטנות על הנכס
אם אתה לא על המשכנתא אבל בן / בת הזוג שלך, אתה יכול לקבל מעט זכויות על תכונה . בן הזוג שלך יכול לקבל החלטות גדולות ללא הסכמתך.
החלטות אלו כוללות הלוואות כנגד ההון העצמי של הבית, מכירת הנכס והשארת הנכס למישהו אחר. אם אתה לא על המשכנתא, אתה לא חייב לדעת מה קורה עם הבית.
מהן התנאים לקבלת משכנתא?
אינך חייב לכלול את בן/בת הזוג הלא-לווה בשטר המשכנתא שלך, והם גם לא חייבים להיות על הבעלות או שטר. הבנק, לעומת זאת, עדיין דורש מבן הזוג שאינו מלווה לחתום על ניירת כלשהי.
הסיבה לכך היא שבן הזוג שאינו על המשכנתא עדיין הבעלים של הבית, והבנק רוצה להיות בטוח שהוא יכול לעקל אם הזוג יפגר בתשלומים.
עלינו לבחון את מרכיבי המשכנתא כדי להבין מדוע הבנק עושה זאת. ההלוואה מורכבת משני מסמכים מכריעים:
המשכנתא והשטר
למרות שזו עשויה להיראות כהבחנה קטנה, היא חיונית. השטר, שהוא התחייבות לתשלום, נדרש לחתום רק על ידי בן הזוג הלווה. במידה והמשכנתא תיכשל, הבנק לא ירדוף אחר השותף השני לפיצוי.
מדוע, אם כן, מחייב הבנק את שני הצדדים לחתום על המשכנתא? מכיוון שהמשכנתא היא שעבוד על הנכס, זהו המצב, והמסמך המשפטי הוא זה שנותן לבנק את הסמכות לעקל ולתפוס את הנכס.
גם אם הם אינם אחראים לפירעון החוב, בן הזוג או האישה שאינם בשטר שומרים על הבעלות על הנכס. הדבר עלול להוביל למחלוקת על מי זכויות הבעלות שלו עדיפות על פני האחר.
שאלות קשורות
אם אני משאיר את השם של בן זוגי מחוץ לכותרת, האם אוכל להוסיף אותו מאוחר יותר?
אם תשאיר את שם בן/בת הזוג שלך מחוץ לכותרת, תוכל להוסיף אותו מאוחר יותר באמצעות שטר התפטרות. שטר quitclaim מאפשר לך להעביר ריבית רכוש מאדם אחד למשנהו. מי שמעביר את הריבית נקרא המעניק, והמקבל נקרא מקבל המענק.
בנוסף להוספת בן/בת הזוג לתואר, אנשים מקבלים מעשים של התפטרות מסיבות שונות. פינוי בן זוג לאחר גירושין, העברת רכוש לבן משפחה אחר והכנסת רכוש לנאמנות הן כמה סיבות. החיסרון הוא שטר הביטול אינו מספק ערבויות לאף אחד מהצדדים לגבי הנכס או הבעלות עליו.
האם אחד מבני הזוג יכול למחזר משכנתא ללא השני?
אם אחד מבני הזוג על המשכנתא הקיימת, הם יכולים למחזר את המשכנתא על שמם בלבד. אם שני בני הזוג נמצאים על המשכנתא הקיימת, האפשרויות תלויות ביעדי המימון מחדש.
אם שני בני הזוג רוצים להישאר במשכנתא משותפת, שניהם צריכים להגיש בקשה להלוואת דירה חדשה. אי אפשר למחזר עם לווה אחד בלבד ולהשאיר את שני השמות על המשכנתא.
במצבים של גירושין, דברים יכולים להיות מסובכים. אם אדם אחד רוצה להסיר את שמו של האדם השני מהמשכנתא, המוסר חייב להסכים. לא ניתן למחזר משכנתא משותפת ללא הסכמת הלווה השונה; זה נחשב להונאת משכנתא.
בן הזוג שנשאר על המשכנתא צריך להיות זכאי להלוואה בעצמו. המשמעות היא עמידה בדרישות ציון האשראי, תעסוקה, הכנסה ויחס חוב להכנסה. בן הזוג הנותר בהלוואה יצטרך לשלם גם עלויות סגירה.
